Выбор новой недвижимости у нас достаточно обширен, поэтому следующие 20 пунктов помогут Вам сориентироваться и сделать правильный выбор. Данные вопросы предназначены, в основном, квартирные дома, рядные боксы и парные дома.
Планировки, этажность, площади и так далее оставляем на выбор покупателя, так как это вопрос индивидуальных предпочтений.
Итак, поехали:
- Следует проверить застройщика/девелопера на надежность (финансовое положение и отзывы о нем в интернете) и уточните, кто (какое юридическое лицо) будет отвечать за гарантию. У нас часто создаются новые компании-однодневки без активов, которые при возникновении гарантийных случаев просто подают на банкротство и с них уже ничего не взять. А проблему с отваливающейся штукатуркой или текущей крышей придется решать Вам собственными средствами.
- Посмотрите на детальную планировку прилегающих участков. Это очень важный момент, который даст Вам понять, что в ближайшее время рядом с Вами может «вырасти». Обычно, рядом начинают строить все, что Вы «любите» (больницы, заправки, строительные магазины и так далее).
- Осмотрите землю на наличие воды. Да, да, обязательно съездите на место и лично посмотрите тот участок, где уже строится или будет строиться Ваше жилье. Если воды много, то дом или лужайку рядом может затапливать по весне. Застройщик должен сделать хороший дренаж и поднять уровень земли.
- Терраса/балкон и гостиная, стандартно, должна находиться на стороне дневного/вечернего солнца (200-250 градусов от севера). Такая схема подходит большинству. Если Вы любите вечером использовать террасу/балкон в прохладе, то выбирайте северное, северо-восточное расположение.
- Если Вы выбираете рядный бокс или парный дом, то идеально – отсутствие единых стен между боксами. Застройщик делает это очень редко, так как стоит дороже. Если общая стена есть, то уточните какие слои.
- Спросите, какими материалами утеплен фундамент, пол, стены, крыша. Какие толщины?
- Слои гипсокартона на межкомнатных стенах (в один слой или два), есть ли вата внутри для шумоизоляции? Этот вопрос может звучать глупо и сейчас у большинства в стенах вата, но бывают очень дешевые решения. Если не спросите, то и не узнаете, что покупаете и за что платите деньги. Конечно, двойной слой лучше, хотя бы с одной стороны стены. Большинство застройщиков делают в один слой, но Вы можете спросить установку двойного слоя (как платно, так и бесплатно). Для застройщика это также означает, что надо ставить другой толщины дверные коробки.
- Двери (полые или полностью деревянные, во влажных помещениях – обязательно влагостойкие). Конечно, деревянные лучше с точки зрения шумоизоляции. Полые двери шумы задерживают минимально.
- Пол (паркет, ламинат, плитка). Паркет может немного скрипеть, так как это натуральный материал, но сильные скрипы – это брак. Ламинат и плитка не должны скрипеть вообще. Паркет и ламинат не должны стоять «домиком» или расходиться в швах, это точно брак. Слабые места пола – углы, там часто пол «проваливается». Мне лично нравится натуральный паркет, он самый «теплый».
- Плинтуса. Допустимы очень небольшие зазоры между стеной и плинтусом (если таковые есть, то гипсокартон/стены «волной»). Зазоры между плинтусом и полом говорят о том, что пол просел. Пол проседает обычно в первые полгода. У разных застройщиков это воспринимается по-разному, у кого-то это гарантийный случай, у кого-то нет. Зависит от зазоров.
- Стены, краска. При дневном свете на расстоянии 2 метров, если видны недостатки покраски – это брак, надо переделывать. Если недостатки видны с более близкого расстояния или с использованием мощного света – это считается нормой.
- Стекла/окна. Царапины на стеклопакетах говорят о браке или повреждении, требуется замена. В «Б» категории энергопотребления домов должны быть, минимум, трехкамерные стеклопакеты. Большие пластиковые рамы очень сильно реагируют на перепады температур, особенно, если цвет рамы снаружи – черный. Летом пластиковые окна могут расширяться и будут трудности с открыванием/закрыванием. Алюминиевая рама лучше, но и дороже.
- Трещины на стенах в течение гарантийного срока – норма, главное, чтобы во время гарантийного ремонта (ближе к окончанию гарантийного срока) это исправили. Не допустимы трещины в кладке (в виде лесенки), это надо сразу просить устранить.
- Вентиляция с возвратом тепла расходует электричество и ему требуется обслуживание и замена фильтров. Стандартно, первая замена фильтра – через полгода. Важно, какой стоит вентиляционный агрегат, какой шум издает. Есть три варианта, как в многоквартирных домах устанавливают принудительную вентиляцию: в каждую квартиру отдельный агрегат, один агрегат на дом и смешанный вариант, когда у части квартир – общий агрегат, а у части – в каждой квартире.
- Напор воды и навесной туалет: напор воды надо проверить в кранах и в душе, он не должен быть слабым или недостаточным. Навесной туалет типа rimless может иметь слишком сильный напор воды и выпрыскивать ее за пределы унитаза. Это не недостаток ввиду конструкции, но многим это не нравится.
- Водосток снаружи дома: дождевая вода должна уводиться от фундамента дома, чтобы вода его не подмывала (либо бетонные отводы, либо сливы, направленные от фундамента)
- Вывоз мусора, освещение общей зоны и зоны парковки, внутренней дороги: как будут делиться эти расходы? Город берет на себя или товарищество оплачивает в складчину и т.д. Вариаций очень много.
- Попросите планы электропроводки, план с размерами, коды цвета, используемые материалы.
- Как будут оформляться участки земли (мыслимая доля, конкретный участок земли или «порядок использования», который описывает, как точно владельцы используют землю). Мыслимая доля – стандартная юридическая форма в многокварирном доме и не очень хороший вариант для рядного боксе или парного дома. Это говорит о том, что забор (живой / неживой) поставить можно только договорившись с соседями постфактум, так как официально земля при мыслимой доле получается общая и каждый на ней может бегать/прыгать/жарить шашлыки. Положение улучшится, если при мыслимой доле будет сделан правильный «порядок использования». Юридически корректно разделено и оформлено на плане, согласовано у нотариуса.
- При приеме нового жилья обязательно сделайте акт передачи (если застройщик не предоставляет свой).